Выполняем любые задачи в области экспертизы проектов, проверки сметной документации в Казани и Республике Татарстан!
Долговечность, моральный и физический износ зданий и сооружений
Долговечность – это тот промежуток времени, в течение которого в объектах недвижимого имущества сохраняются эксплуатационные характеристики на заданном проектными требованиями уровне в соответствии с установленными нормативными сроками службы. При этом на указанный промежуток времени не влияют периодически проводимые текущие и капитальные ремонты. Долговечность бывает физической и моральной (технологической). Существуют также обратные понятия - физический и моральный износ (старение объектов).
На физическую долговечность влияют физико-технические характеристики строительных конструкций: прочность, жесткость, геометрическая неизменяемость, тепло- и звукоизоляция, герметичность и другие параметры. Моральная же долговечность определяется исходя из соответствия объектов недвижимого имущества геометрическим параметрам, архитектуре, благоустройству, технологическому оснащению, функциональному назначению и так далее.
Кроме того, существует оптимальная долговечность - срок службы объектов недвижимости в течение которого целесообразно с экономической точки зрения поддерживать их в постоянном рабочем состоянии. После этого расходы на содержание становятся уже нецелесообразными, так как в значительной степени превышают сметную стоимость строительства новых объектов.
В процессе эксплуатации на строительные объекты воздействуют различные природные и технологические факторы, которые учитываются в рабочем проекте при выборе строительных материалов, конструкций и так далее. Бывают случаи, когда соответствие фактических параметров строительных материалов и конструкций имеет существенное отличие от нормативных. В результате этого общее воздействие факторов может привести к быстрому износу строительных объектов.
Физическим износом строительных конструкций называется потеря ими первоначальных качеств. В ходе физического износа конструкций выделяются следующие периоды:
- период приработки, деформаций и повышения износа. Данный период не продолжителен и на него распространяется гарантия, выдаваемая строительными организациями в соответствии с видами конструкций и характером их работы. Кроме того, в данный период производятся ремонтные работы после прекращения процесса осадки объектов;
- период нормальной эксплуатации и медленного износа. На протяжении данного периода начинают накапливаться необратимые деформации, которые приводят к структурным изменениям материала конструкций и постепенному их разрушению;
- период ускоренного износа. Если износ достигает своего критического значения, то появляется вопрос о целесообразности производства ремонтных работ, либо работ по разборке строительных объектов.
Моральный износ – это обесценивание ранее построенных объектов недвижимости. Объекты не имеют практического применения и значения, объекты не могут быть проданы на рынке и должны быть снесены либо разобраны. Это – первая форма морального износа.
Под второй формой понимается технологическое старение объектов недвижимого имущества, требующее дополнительных вложений на модернизацию указанных объектов в соответствии с современными строительными технологиями. Последняя форма морального износа очень часто встречается на практике.
Определить моральный износ второй формы достаточно сложно, причем он носит индивидуальный характер. Если первая форма морального износа практически не требует дополнительных расходов, то для морального износа второй формы требуется более 25 процентов стоимости ремонтных работ. На данный момент около 75 процентов денежных средств вкладывается в реконструкцию промышленных объектов, так как это более простой и экономически выгодный способ производства продукции, нежели организация нового строительства.
Физический износ может быть уменьшен посредством проведения ремонтных работ, а моральный износ - только при помощи реконструкции. Однако следует понимать, что для каждого объекта недвижимого имущества характерны оба вида износа. На практике иногда определяющим может быть только один из них. Следовательно, при составлении планов проведения ремонта либо реконструкции объектов недвижимости необходимо учитывать индивидуальные особенности в каждом случае исходя из настоящих условий и возможностей строительных организаций.
На физическую долговечность влияют физико-технические характеристики строительных конструкций: прочность, жесткость, геометрическая неизменяемость, тепло- и звукоизоляция, герметичность и другие параметры. Моральная же долговечность определяется исходя из соответствия объектов недвижимого имущества геометрическим параметрам, архитектуре, благоустройству, технологическому оснащению, функциональному назначению и так далее.
Кроме того, существует оптимальная долговечность - срок службы объектов недвижимости в течение которого целесообразно с экономической точки зрения поддерживать их в постоянном рабочем состоянии. После этого расходы на содержание становятся уже нецелесообразными, так как в значительной степени превышают сметную стоимость строительства новых объектов.
В процессе эксплуатации на строительные объекты воздействуют различные природные и технологические факторы, которые учитываются в рабочем проекте при выборе строительных материалов, конструкций и так далее. Бывают случаи, когда соответствие фактических параметров строительных материалов и конструкций имеет существенное отличие от нормативных. В результате этого общее воздействие факторов может привести к быстрому износу строительных объектов.
Физическим износом строительных конструкций называется потеря ими первоначальных качеств. В ходе физического износа конструкций выделяются следующие периоды:
- период приработки, деформаций и повышения износа. Данный период не продолжителен и на него распространяется гарантия, выдаваемая строительными организациями в соответствии с видами конструкций и характером их работы. Кроме того, в данный период производятся ремонтные работы после прекращения процесса осадки объектов;
- период нормальной эксплуатации и медленного износа. На протяжении данного периода начинают накапливаться необратимые деформации, которые приводят к структурным изменениям материала конструкций и постепенному их разрушению;
- период ускоренного износа. Если износ достигает своего критического значения, то появляется вопрос о целесообразности производства ремонтных работ, либо работ по разборке строительных объектов.
Моральный износ – это обесценивание ранее построенных объектов недвижимости. Объекты не имеют практического применения и значения, объекты не могут быть проданы на рынке и должны быть снесены либо разобраны. Это – первая форма морального износа.
Под второй формой понимается технологическое старение объектов недвижимого имущества, требующее дополнительных вложений на модернизацию указанных объектов в соответствии с современными строительными технологиями. Последняя форма морального износа очень часто встречается на практике.
Определить моральный износ второй формы достаточно сложно, причем он носит индивидуальный характер. Если первая форма морального износа практически не требует дополнительных расходов, то для морального износа второй формы требуется более 25 процентов стоимости ремонтных работ. На данный момент около 75 процентов денежных средств вкладывается в реконструкцию промышленных объектов, так как это более простой и экономически выгодный способ производства продукции, нежели организация нового строительства.
Физический износ может быть уменьшен посредством проведения ремонтных работ, а моральный износ - только при помощи реконструкции. Однако следует понимать, что для каждого объекта недвижимого имущества характерны оба вида износа. На практике иногда определяющим может быть только один из них. Следовательно, при составлении планов проведения ремонта либо реконструкции объектов недвижимости необходимо учитывать индивидуальные особенности в каждом случае исходя из настоящих условий и возможностей строительных организаций.